(+420) 222 242 342
Menu

Novinky

Rozhovor s Petrem Narwou z Prochazka & Partners: Ochlazení v průmyslových nemovitostech je na obzoru

15. 05. 2023
Industriální areál

Jaká je aktuální situace na trhu průmyslových nemovitostí?

Většina lidí z oboru začíná být přesvědčená, že velmi brzy nastane určité ochlazení. Důvodem je, že v současné době klienti spíše váhají a spekulují na pokles ceny nájmu. Osobně si myslím, že jsme nyní na vrcholu cen a odtud mohou být prakticky dva scénáře – určitý plató efekt, kdy ceny budou stagnovat, anebo půjdou dolů. Osobně bych si vsadil spíše na ten pokles.

Co stojí za těmito obavami, fundamentálně je trh s industriálními nemovitostmi přeci zdravý?

Ano, trh je fundamentálně zdravý, neobsazenost je v podstatě nulová, a stále se staví spekulativně, ale pozorujeme dvě hlavní oblasti, které mohou signalizovat negativní vývoj. Za prvé hodně developmentu nyní probíhá mimo tzv. core market (Praha, Brno, Plzeň) a tam začínáme vidět, že upadá zájem o poptávané prostory (namátkou třeba Cheb, Ostravsko, Jižní a Severní Čechy). Zatímco dříve se takřka zaprášilo po jakémkoliv prostoru, nyní nově vidíme, že jsou na trhu vybrané volné prostory, které jsou v nabídce delší dobu a nikdo je nechce.

A za druhé pokračuje trend podnájmů, kdy nájemce přenechá část svých prostor dalšímu hráči a nabízí mu tím větší flexibilitu či o něco lepší cenu. Ceny podnájmů jsou ale i tak stále vysoké. Problém podnájmů je pak i ten, že drtivá většina z nich je neveřejná a klient se k nim běžně bez zprostředkovatele nedostane. Za neveřejnou nabídkou samozřejmě stojí i reputační obavy těch, kteří prostory nabízejí.

Víme, kdo jsou typově firmy, které prostory k podnájmu nabízejí?

Během covidu neskutečně narostla poptávka po e-commerce službách a ruku v ruce tím rostla i kapacita skladů. Ta začíná být někde nadbytečná a podnájem je ideální způsob, jak se nadbytečných kapacit zbavit bez větších ztrát.

Jak do toho všeho vstupuje inflace?

Celý trh aktuálně žije fenoménem vysoké inflace a valorizačním klauzulím v nájemních smlouvách, díky nimž jsou nájmy „automaticky“ navyšovány. Za poslední dva roky se jedná o nárůst nájmů o 8–12 %, s českou inflační doložkou až o 25 %. To už je obrovský zásah do nákladového portfolia. Nájem tak roste nejen u skladů tzv. kvality A, ale i „horších“ B budov. Do toho se promítají i vyšší měsíční náklady za služby (energie a servisní poplatky mohly vzrůst až o dvojnásobek – z 0.5 až na 1 euro na m2).

Další problém jsou stavební náklady, které také vyrostly skokově, a to se promítá i do cen nájmů, které logicky rostou. S rostoucími cenami za pronájem pak hodně klientů počítá, jestli má cenu brát si další sklad na expanzi. Vzhledem k vyšším cenám to pak častěji nerealizují. Když mají drahý sklad, musí dát dražší službu, anebo si spočítat „cenu za zásoby“ a jestli se to vše stále ještě vyplácí. To vše roztáčí další dílčí inflaci, kterou na konci dne zaplatí spotřebitel.

Ovlivňuje určitá vidina krize na obzoru chuť developerů investovat do zeleného/udržitelného developmentu?

Tzv. zelený development je v dnešní době skoro nutnost, a to hlavně z důvodů legislativního. Všichni developeři staví, což je dobře, dle striktních norem a ESG standardů. Tudíž ano, určitě zažíváme boom zeleného developmentu, který ale navyšuje stavební náklady. Většina nové výstavby cílí na BREEAM Excellent až Outstanding – což má opravdu reálný dopad i na to, že budovy jsou energeticky šetrnější. To se samozřejmě pozitivně promítá i do provozních nákladů.

Dnes je standardem, že každá nová budova plánuje instalaci či přípravu FVE a má jasně danou metodiku, jak usadit FVE panely na střechy. Bohužel s dodatečným zatížením stará zástavba nepočítala, takže tam je to s panely problematické. V některých případech jsme svědky iniciativy nájemců, kteří chtějí vlastní FVE na pronajaté nemovitosti, například pro dobíjecí stanice manipulační techniky. Ale zde dost bohužel narážíme na provozní omezení a neochotu ze strany majitelů. Ale dobré je, že se o těchto možnostech vůbec začíná diskutovat.

Je další možností, jak ušetřit, automatizace a robotizace?

Rozhodně. Velkým trendem začíná být změna mindsetu u automatizace a robotizace a řada provozů se na to dívá a počítá si návratnost projektů. Například Rohlík.cz či Zásilkovna už ukázaly veřejnosti automatizovaný picking a sorting zboží. Ale cestou úspor může být i polo či plně automatizovaný provoz.  

Je stále Česká republika přístavem pro zahraniční investice?

ČR a region CEE určitě těží z postpandemického a válečného dopadu krize globálních dodavatelských řetězců a určitým trendem je nearshoring. Na stranu druhou kupříkladu ve srovnání s Polskem jsou základní nájmy v Česku naprosto nekonkurenceschopné. U nás nejdeme pod 5,8 eur/m2 za moderní skladové haly, v Polsku najdete kvalitní sklad i klidně za 4 eura/m2. Kdo proto nemusí být vyloženě v Čechách, tak určitě nevidí důvod, proč by si měl připlácet 40 procent za nájem. Cena pracovní síly vzrostla u nás také, navíc v některých regionech není ani k dispozici, a tudíž i z tohoto hlediska jsme ztratili výhodu oproti západní Evropě.

Archiv novinek
prochazka-a-partners-office

Rozhovor Radka Procházky v remspace u příležitosti 10. výročí společnosti

09. 11. 2023
Warehouse interior vnitřek poloprázdného skladu

Zima přichází. Letos bez každoročního navyšování kapacit skladových prostor.

08. 11. 2023
Radek Procházka CNN Prima News

Radek Procházka na CNN Prima News: Ceny komerčních nemovitostí jsou na maximu. A klesat nebudou

30. 10. 2023
Radek Procházka
Managing Partner
#

Domluvit schůzku

Stavte se u nás na kávu nebo nám zanechejte Vaše číslo
a my se rádi ozveme ve Vámi preferovaný čas.

    Kontaktujte mě
    ×
    Kontaktní formulář