AI přepíše český kancelářský trh. Není otázkou jestli, ale jak rychle.

Únor 2026. Jack Dorsey oznamuje, že Block propouští 4 000 zaměstnanců, tedy 40 % firmy. Důvodem je AI. Trh reaguje růstem akcií. Oracle propouští až 30 000 zaměstnanců, aby mohl financovat datová centra s umělou inteligencí. Nejsou to izolované incidenty. Velké firmy po celém světě začínají otevřeně přemýšlet o tom, jak nahradit část rutinní kancelářské práce softwarem, ne lidmi. Z pohledu nemovitostí je důležité hlavně jedno: dopad AI nebude primárně technologický. Začnou optimalizovat i kanceláře, footprint, lokalitu, typ budovy a kapitál. A právě proto jsem přesvědčen, že český kancelářský trh stojí před strukturálním zlomem, ne jen před další vlnou technologického hype.

Když se dnes dívám na český pracovní a realitní trh, vidím dvě reality zároveň. Ta první je stále relativně klidná. Pražský kancelářský trh vstoupil do roku 2026 s vacancy 5,9 %, tedy pod hranicí šesti procent, a nová výstavba zůstává utlumená. Na první pohled to nevypadá jako prostředí, ve kterém by měl přijít problém. Jenže druhá realita je mnohem důležitější: pod povrchem se začíná měnit samotná ekonomika kancelářské práce. A to je změna, která se do nemovitostí nepřepíše přes noc, ale jakmile se přepíše, bude strukturální.

Český kancelářský trh je z velké části tvořen jak zahraničními korporacemi, tak českými firmami. To je klíčové. Zahraniční firmy budou transformaci řídit často mimo Česko, z regionálních nebo globálních centrál. Česká republika se tak může velmi rychle stát jen jednou položkou v tabulce produktivity a nákladových úspor. České firmy naopak budou v průměru pomalejší v adopci, ale tam, kde AI přinese okamžitou úsporu mzdových nákladů, budou často postupovat ještě tvrději. Výsledek je stejný: tlak na rutinní white-collar role poroste z obou stran.

To podstatné je, že AI neútočí primárně na manuální práci. Dnešní generace modelů míří na reportovací, administrativní, analytickou a procesní práci. Právě na činnosti, na kterých stojí velká část kancelářské zaměstnanosti v bankách, pojišťovnách, telekomunikacích, sdílených službách, call centrech, back office a juniorních vrstvách softwarového vývoje. Anthropic ve své nové práci ukazuje, že dosud nachází jen omezené důkazy o již proběhlém dopadu AI na zaměstnanost, ale současně vytváří rámec, který ukazuje vysokou expozici některých profesí vůči AI podle povahy úloh. To je přesně důležité čtení pro reality: efekt nemusí být ještě plně vidět v agregátních datech, ale zranitelnost už je čitelná.

Můj pohled je v tomto tvrdší než dnešní konsensus. Myslím si, že v horizontu příštího roku až dvou uvidíme v části českého trhu významné redukce v back office, customer care, části vývoje softwaru, testingu, reportingových funkcích a zejména v juniorních pozicích. Právě junior je dnes strukturálně nejohroženější. Ne proto, že by budoucnost juniory nepotřebovala, ale protože junior historicky dělal práci, která byla repetitivní, kontrolovatelná a vhodná pro postupné učení. A právě tato vrstva práce je dnes nejlépe nahraditelná AI. Trh přitom bude dlouhodobě pořád potřebovat zkušené lidi. Jen si může v krátkém období zničit vlastní talent pipeline.

U softwarových firem nebude dopad lineární. Část trhu bude dál najímat, ale jinak. Nebudou hledat armádu juniorních developerů, ale menší týmy silných seniorů, product-minded lidí a technických architektů, kteří umí řídit AI workflow. Současně je důležité držet disciplínu: jedna z nejcitovanějších nových studií z METR ukazuje, že u zkušených open-source developerů frontier nástroje v konkrétním experimentu práci nezrychlily, ale zpomalily. To je důležitá brzda proti primitivnímu techno-optimismu. Praktický závěr ale není, že AI nepomůže. Praktický závěr je, že dopad bude silně záviset na typu práce, kvalitě prostředí, zkušenosti týmu a míře standardizace. Ve velkých korporátních prostředích s vysokým podílem opakovatelné práce může být efekt na headcount mnohem tvrdší než v elitních engineering týmech.

Banky, pojišťovny a operátoři budou podle mě patřit mezi první sektory, kde se změna přepíše do realit nejviditelněji. Ne proto, že zmizí celé firmy, ale protože zmizí velká část procesní práce uvnitř nich. Schvalování, dokumentace, interní servis, reporting, underwriting support, customer service, claims administration, collections support, compliance preparation, interní analýzy a velká část middle-office agendy jsou přesně ty vrstvy, které se budou zmenšovat. To se neprojeví jen menším počtem lidí. Projeví se to změnou logiky kanceláře. Firmy budou chtít méně metrů, ale kvalitnějších. Více prostoru pro rozhodování, obchod, klienta a spolupráci. Méně prostoru pro „lidské procesory“.

Proto si nemyslím, že kanceláře čeká kolaps. Čeká je polarizace. Prime budovy v centru Prahy, s kvalitním ESG profilem, dostupností a silným workplace standardem, mohou být relativně v bezpečí. Nabídka je nízká a tlak na kvalitu poroste. Naopak sekundární kancelářské budovy bez jasné konkurenční výhody čeká strukturální problém. Pokud firma snižuje headcount a současně chce kancelář používat jako nástroj kultury, náboru a klientského dojmu, logicky si nechá menší plochu ve vyšší kvalitě. Průměrný stock tak může být pod tlakem i v prostředí, kde se prime drží. Současná nízká vacancy neznamená bezpečí. Znamená jen to, že trh do této změny vstupuje z relativně silné pozice.

Proto považuji scénář zvýšení vacancy v Praze směrem k 12 až 15 procentům za tvrdý, ale nikoli tragický. Historicky jsme podobné hodnoty znali i po finanční krizi a trh fungoval dál. Jen s jinou vlastnickou strukturou, jinými vítězi a jiným financováním. To je důležitý rozdíl mezi katastrofickým a investičním čtením trhu. Korekce sama o sobě není destrukce trhu. Korekce je realokace kapitálu. V takových obdobích se majetek nepřestává používat. Jen mění cenu, vlastníka, leverage a strategii.

U rezidenčního trhu vidím dopad přes příjmovou stabilitu městské střední třídy. Pokud AI zasáhne právě profese, které dnes nesou hypotéky a nájmy v Praze a regionálních centrech, musí se to propsat do rezidenční poptávky. Nečekám kolaps, protože Praha je pořád strukturálně podstavěná. Ale korekce cen na úrovni 5-10% je realistický scénář. I pokles o 20 % by v řadě lokalit znamenal jen návrat na úrovně, které ještě nedávno investorům dávaly velmi solidní výnos. Nešlo by o tragédii trhu, ale o nové přecenění rizika.

Industriální trh je v tomto obrázku zatím nejodolnější. Fyzickou logistiku, výrobu a pohyb zboží AI sama o sobě rychle nezmizí. Naopak může zvyšovat poptávku po některých typech technologické a logistické infrastruktury. Zde je ale potřeba rozšířit debatu za klasické haly. AI může zvýšit význam datových center, energetických kapacit, edge infrastruktury a objektů, které dnes nejsou v běžné realitní debatě vnímány jako hlavní vítězové. To je důležité i pro českou investiční tezi: část ztracené poptávky po kancelářské práci může být vyvážena novou poptávkou po infrastruktuře, pokud stát a podnikatelé nezaspí.

Makroekonomicky to celé chápu jako tektonický shift v realokaci kapitálu. Hodně firem tuto změnu nepřežije. Zároveň vznikne velké množství nových firem, jen budou menší, rychlejší a kapitálově efektivnější. Sam Altman opakovaně mluví o tom, že velmi malé týmy vybavené AI budou schopny konkurovat mnohem větším organizacím. Pro český trh je to zásadní. Země jako Česko nemusí být jen obětí. Může být i vítězem, pokud dokáže přesměrovat talent z neproduktivních korporátních vrstev do lokálních firem s mezinárodní ambicí.

Právě tady se láme budoucnost pracovního trhu. V únoru 2026 vzrostla nezaměstnanost v Česku na 5,2 %, což bylo podle Úřadu práce v souladu se sezónností, ale zároveň jde o nejvyšší únorovou hodnotu za řadu let. Samo o sobě to ještě není důkaz AI šoku. Ale je to číslo, které musíme sledovat extrémně pozorně. Můj base-case je, že pokud se adaptace zpomalí a firmy začnou masivně redukovat rutinní kancelářské role dřív, než vznikne dost nových produktivních míst, může se česká nezaměstnanost do konce roku 2027 reálně posunout do pásma 8–10 %. A pokud by se situaci nepodařilo zvládnout, mohla by se
dostat do pásma 10–12 %. To není forecast s falešnou přesností. Je to varování před tím, co se stane, když budeme podceňovat rychlost změny.

Tady bych byl kritický i ke státu. Stát tuto transformaci sám neodpracuje. Ale měl by ji facilitovat: rekvalifikacemi, podporou podnikání, flexibilnějším pracovním trhem a rychlejší digitalizací. Česká republika má jednu velkou výhodu, kterou sama často nevidí. Jsme mnohem digitálnější a procesně agilnější, než si myslíme. V porovnání s částí jižní Evropy má český pracovní trh vyšší technologickou absorpci i vyšší otevřenost k pragmatickým změnám. Pokud tuhle chvíli uchopíme správně, můžeme během několika let část ekonomiky posunout výš v přidané hodnotě.

Jenže optimismus bez disciplíny nestačí. V posledních měsících sledujeme na frontier scéně další posun směrem k agentním a sebezlepšujícím systémům. Paper Darwin Gödel Machine je přesně typ signálu, který ukazuje, kam se vývoj posouvá: od statických modelů k systémům, které iterativně zlepšují vlastní schopnost řešit úkoly. Neznamená to, že jsme vyřešili obecnou inteligenci. Znamená to ale, že směr pohybu je jasný a že rychlost změny v softwarových a znalostních profesích se může dál zkracovat z let na měsíce.

Proto dnes nevidím největší chybu v tom, že by někdo AI podcenil jako technologii. Největší chyba je podcenit ji jako sílu, která přepíše trh práce, kapitálové toky a realitní poptávku současně. Kancelářský trh projde korekcí. Rezidenční trh bude citlivější na příjmový šok části střední třídy. Industriál a infrastruktura mohou posílit. A investiční příležitosti vzniknou přesně tam, kde ostatní uvidí jen chaos.
Nejsem z tohoto výhledu bearish na Česko. Jsem bearish na pasivitu. Pokud budeme čekat, až změna plně dopadne do statistik, bude pozdě. Pokud budeme jednat teď, může z této disrupce vzniknout silnější, produktivnější a kapitálově zdravější ekonomika.

Autor:
Radek Procházka, Managing Partner Prochazka & Partners, Home Portal, Executive MBA, London Business School

Použité veřejné zdroje:
Anthropic: Labor market impacts of AI: A new measure and early evidence (2026)
NBER Working Paper 33509: Artificial Intelligence and the Labor Market (2025/2026 revision)
METR/arXiv: Measuring the Impact of Early-2025 AI on Experienced Open-Source Developer Productivity (2025)
Úřad práce ČR/MPSV: nezaměstnanost v únoru 2026
Savills a Cushman & Wakefield: Prague Office Market Q4 2025
arXiv 2505.22954: Darwin Gödel Machine: Open-Ended Evolution of Self-Improving Agents

Rychlá data:
Stáhněte si PDF