Trh průmyslových nemovitostí v Česku je ve špatné kondici

Český trh s průmyslovými nemovitostmi není v dobré kondici, a to jak po stránce reálné obsazenosti, tak výše nájmů. Přestože oficiální statistiky tuto realitu nenaznačují, skutečnost je čím dál patrnější a projevuje se i odlivem potenciálních nájemců do okolních zemí, zejména Polska.

Oficiální statistiky obsazenosti prostor v rámci průmyslových nemovitostí jsou zkreslené a neukazují reálnou situaci na českém trhu. Aktuální míra neobsazenosti se uvádí ve výši 2 %, ale zcela zde chybí započítané podnájmy, nezkolaudované, ale již dokončené a připravené plochy, a virtuálně pronajaté plochy logistických společností. „Ve skutečnosti se míra neobsazenosti průmyslových nemovitosti, včetně latentní, pohybuje v České republice přibližně kolem pěti procent,“ uvádí Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services poradenské společnosti Prochazka & Partners.

Specifikem trhu je i skutečnost, že zcela vymizela spekulativní výstavba, kdy developer začal stavět, aniž by měl předem nasmlouvaného klienta, protože panovala jistota, že dříve či později tyto plochy výhodně pronajme. Dnes je situace taková, že nové projekty jsou jen na papíře se stavebním povolením nebo v tzv. Shell & Core režimu, kdy jsou těsně před dokončením hrubé stavby před kolaudací, a pronajímatel čeká se stavbou či dokončením až na klienta, který si vezme buď celý objekt nebo alespoň jeho větší část.

Český trh průmyslových nemovitostí je pokřiven i v oblasti výše nájmů. Jejich hodnota se stále drží na vysokých covidových hodnotách. Oproti sousedním trhům jsou ale tyto ceny již za hranou. „Částky, za které se pronajímají plochy v okolí Prahy, jsou na úrovni těch nejvyhledávanějších lokalit v Německu, například v okolí Mnichova. Za stejné velké prostory se ceny v Polsku pohybují na dvou třetinách a někdy až polovině,“ popisuje Petr Narwa z Prochazka & Partners, a dodává: „Není se tedy čemu divit, že když výrobní firma hledá prostory v oblasti Střední Evropy, je málo pravděpodobné, že si vybere právě Českou republiku. Svou roli v tom celém hraje i cena pracovní síly a samozřejmě stát, který nemá dobře nastavené pobídkové balíčky a subvence.“

Nájmy v průmyslových nemovitostech se sice stále drží vysoko, ale pronajímatelé začínají poskytovat nájemcům stále vyšší zvýhodnění. V minulosti dostávali nájemci pobídky v rozsahu jednoho až dvou měsíců nájemních prázdnin na pětiletou smlouvu, dnes je to více i než dvojnásobek a přibývají i další úlevy. Efektivní nájem je tak výrazně nižší, než tomu bylo například před rokem. „Díky nižší poptávce se pronajímatelé pokouší nalákat či udržet nájemce rovněž nižší délkou nájemní smlouvy. Kromě tradičních pětiletých kontraktů tak již nejsou výjimkou trojleté, a v některých případech dokonce i roční nájemní závazky,“ doplňuje Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services společnosti Prochazka & Partners.