Rozhovor Radka Procházky v remspace u příležitosti 10. výročí společnosti

U příležitosti 10. výročí Prochazka & Partners poskytnul Radek Procházka, zakladatel a Managing Partner společnosti rozhovor odbornému serveru remspace.

Jaký je to pocit, když se ohlédnete za uplynulou dekádou?
Byla to velmi dynamická doba na našem českém trhu a osobně jsem byl rád za veškeré výzvy, které nám trh připravil. Konjuktura mezi lety 2015 až 2019 trh doslova nakopla k velkému růstu a následné krizové situace covid-19, energetické krize a ruská válka na Ukrajině celkově poradenský trh pročistily. Vnímám velmi pozitivně krizová léta, protože ta oddělují úspěšnou a neúspěšnou firemní strategii v reálném čase. Pro nás je velký benefit méně konkurence na trhu, díky které cítíme navýšenou poptávku po našich službách jak v oblasti Office a Industrial, tak Design & Build.

Co se na realitním trhu v České republice za posledních 10 let nejvíce změnilo?
Je až neuvěřitelné, nakolik se trh komerčních nemovitostí během deseti let změnil. Dříve byl trh dominován globálními firmami. Nyní jich pár odešlo a zůstaly už jen dvě větší silné firmy. Dále dříve převládaly externí služby pro majitele nemovitostí a nyní velká část vlastníků nemovitostí tyto služby internalizovala. Trh je také nyní výrazně silněji zastoupen lokálním kapitálem jak v kancelářském, tak průmyslovém trhu, a to je velmi pozitivní faktor držící stabilitu hodnoty komerčních nemovitostí v ČR.

Jaká strategie stojí za úspěchem Vaší společnosti?
Klíčem k našemu úspěchu je zaměření na vysokou kvalitu našich služeb a na týmovost. Od začátku se soustředíme na poskytování poradenství tam, kde vidíme svou přidanou hodnotu. Soustředíme se na inovaci a neustálé zlepšování toho co a jak děláme. Jen během posledních dvou let jsme udělali řadu velkých zlepšení a neusínáme na vavřínech. Řídíme se pravidlem “innovate or die“. Dívám se na trh a jsem názoru, že nyní fakticky rosteme nejrychleji na trhu. Nabíráme napříč defacto ve všech odděleních. Chceme zdvojnásobit počet konzultantů jak v kancelářském, tak průmyslovém odvětví a vidím potřebu růstu o cca 50 % v sekci Design & Build.

Jak si aktuálně podle Vás stojí realitní trh v České republice v celoevropském kontextu?
Z hlediska evropského kontextu je zřejmá výrazně lepší nálada na trzích ČR a střední Evropy než u našich západních sousedů. V oblasti kanceláří zde nemá takovou tradici home office, firmám se tak lépe daří lákat zaměstnance zpět do kanceláří a poptávka je nyní již na úrovni před pandemií. V industriálu pak máme i přes zdražování v posledních letech stále výhodu v nižších nákladech, zároveň pomáhá i trend nearshoringu, kdy zejména průmyslové firmy poptávají prostory v lokalitách blíže svým zákazníkům. V průmyslu zejména žene dopředu poptávku expanze firem, které jsou již v ČR. Zahraniční investoři více monitorují situaci a vyhodnocují investice do ČR. Hodnotu nemovitostí pak drží v ČR poptávka lokálního kapitálu po kancelářích a skladech skrze různé investiční platformy či fondy.

Aktuálně se nacházíme v celosvětově velmi komplikované situaci, která má bezpochyby vliv i na realitní trh. Jak se změnila Vaše situace po odchodu velkých investorů z Evropy?
Jako firma zaměřená výhradně na zastupování nájemců na nás situace na investičním trhu fakticky nemá negativní dopad. Paradoxně se nám daří navyšovat obrat i podíl na trhu. Je ale pravda, že pro globální poradenské firmy, pro které tvoří provize z investičních transakcí velkou část příjmů, teď nejsou dobré časy, což je vidět i na odchodu některých značek jako JLL a BNP Paribas z českého trhu. Z nedávného Expo Real víme, že velké globální značky jako CBRE již začaly ve velkém v Německu propouštět. Osobně čekám v menším rozsahu něco obdobného po tomto fiskálním roce u našich konkurentů i v ČR. Jsme v období pomalejšího trhu a velikost těchto firem se tomu musí přizpůsobit.

Jaké příležitosti dnešní realitní trh nabízí a co je dnes pro investory tím nejvyšším lákadlem, pokud tedy český realitní trh vůbec takové lákadlo má?
Máme unikátní výhodu stability ceny nájmu komerčních nemovitostí. Díky komplikovanému povolovacímu procesu nehrozí pro investory velký výkyv ceny nájmu směrem dolů, protože je nabídka dlouhodobě nižší než poptávka a nelze pružně reagovat na vysokou poptávku. Toto drží jak nájemní, tak celkovou cenu nemovitostí velmi stabilní. Dále pro lokální kapitál je jednoduší vyhodnotit atraktivitu a rizika investičních příležitostí. Nemovitosti se staly svým způsobem daleko populárnějším investičním nástrojem pro lokální investory než burzovní trh. Díky tomu vidíme více a více firem, které se dříve soustředily na investice do akcií, že zakládají realitní fondy.

Co dnes pohání český trh, co nás brzdí a kde vnímáte prostor pro změnu?
Osobně zejména vnímám negativně nedostatek pobídek stran státu pro zahraniční investory. V současné době nemáme žádné atraktivní subvence, jako má například Německo či Polsko, a to nám ubírá na příchodu většího množství nových firem jak ze Západu, tak z Asie. Dále si myslím, že trh pro rozvoj start-upů je sice lepší než dříve, ale stále máme co dělat, abychom se stali inovativním tech-hubem, jakým jsou Sillicon Valley, Tel Aviv nebo Londýn v různých částech trhu. Myslím, že máme skvělé technické školy, ale neumíme učit mladé lidi, jak začít podnikat a tím je kvalitních inovativních firem daleko méně, než bychom mohli mít. Z hlediska vlastní výstavby by zlepšení povolovacího procesu pomohlo motivovat příchod dalších firem do developmentu, které například dnes raději preferují Polsko, kde je proces nesrovnatelně jednodušší.

Pandemie Covidu – 19 se dotkla nás všech a ovlivnila celosvětovou situaci napříč byznysem. Český Real Estate nebyl výjimkou. Co se změnilo nejvíce?
Jednou z věcí je určitě způsob využívání kanceláří. Mnohem větší důraz je dnes kladen na společné prostory, místa pro setkávání a společnou práci týmů, to vše na úkor individuálních pracovních míst. Celkově mluvíme o novém kancelářském konceptu. Rozhodně se pracuje standardně s různými koeficienty, kde počet pracovních míst je daleko nižší než počet lidí ve firmě. Díky jisté míře flexibility firmy reálně nepotřebuje jeden člověk jeden stůl.

Platí stále, že od pandemie Covidu – 19 je trh s industriálními nemovitostmi v České republice na špici, nebo přichází změna?
Poptávka v tomto sektoru byla vlivem pandemie opravdu enormní a dle mého názoru dosáhla vrcholu někdy v období Q4 2021 až Q2 2022. Logicky musela přijít korekce a nynější pokles je tak pouze návratem na udržitelnější hodnoty. Pokud se díváme na dlouhodobější průměr poptávky kolem 1,3 milionu m2 ročně, ten letos pravděpodobně opět překonáme. Neobsazenost se stále pohybuje pod hranicí 2 %, a i když se nastartovala nová výstavba, v populárních lokalitách je stále nedostatek prostor. Tento sektor je jak pro investory, tak pro developery velmi atraktivní a zůstane jím i do budoucna. Stejné je to pro nás. Vidíme zde naopak největší potenciál růstu.

Leckdo si dnes stěžuje na stav pražského kancelářského trhu, především na redukci poptávky, vyvolanou hybridními systémy práce. Přidáte se?
Toto byla obava na začátku pandemie, která se však v Praze nepotvrdila. Objem poptávky je dnes na stejné úrovni, jako před covidem, a u klientů s větší výměrou, kteří se chtějí stěhovat, určitě nemůžeme tvrdit, že mají k dispozici nepřeberné množství prostor. Souvisí to i s nižší výstavbou nových budov, aktuálně řešíme několik projektů, kde klienti obsadí prostory, které se vůbec na trh ani nedostaly. Jako firma dnes řešíme rekordní objem poptávky, která je o více než 100 % vyšší než před dvěma lety.

Jaká je budoucnost komerční výstavby v České republice?
Jsem nehynoucí optimista, takže to vidím vesměs pozitivně. V současnosti je problém sehnat rozumné bankovní financování, proto se staví méně a některé projekty prostě nevychází, protože je investoři koupili před dvěma lety, kdy byly tržní podmínky jiné. Řada projektů je však na papíře připravena a jakmile budou podmínky příznivější, výstavba se opět rozjede. Pro firmy jsou kvalitní kancelářské prostory jedním z benefitů pro zaměstnance, poptávka po nových prostorech tu bude stále. Ostatně z prostor, které budou dokončeny letos, jsou tři čtvrtiny již pronajaté.

Co pro Vás znamená ideální pracovní prostředí a jak ho docílit? Hrají důležitou roli nové technologie, digitalizace snad i robotizace nebo AI?
Technologie dnes hrají velký vliv například v oblasti výměny a filtrace vzduchu nebo akustické pohody. To jsou oblasti, do kterých firmy stále více investují v rámci vytvoření příjemného pracovního prostředí a zvýšení motivace zaměstnanců k návratu do kanceláře. Pro každou firmu je optimální prostředí jiné, protože je nutné respektovat různé firemní kultury. Celkově je ale důležité zachovat v rámci kanceláře dobrý poměr mezi možností pracovat v otevřeném prostoru, ale také pro individuální soustředěnou práci, nebo vzdálenou komunikaci.

Evropa se zavázala dosáhnout uhlíkové neutrality do roku 2050. Co to znamená pro nerezidenční development a jak může pomoct závazek naplnit?
Developeři se snaží dosahovat jak co nejefektivnějších způsobů výstavby, tak i certifikace stávajících portfolií. Pro korporátní klienty je udržitelnost prostor důležitá, a to nejen díky novým směrnicím EU. Pokud dnes hledají nové prostory, absence dostatečně vysokého energetického certifikátu může budovu vyřadit z dalšího výběru, pronajímatelé jsou tak motivování k jejich získávání i touto situací na trhu.

Jak vnímáte ambici budovat a přispívat k udržitelnému vystavěnému prostředí a co to pro Vás a pro Prochazka & Partners znamená?
V situaci, kdy jsou budovy celosvětově odpovědné za zhruba třetinu veškerých emisí, je udržitelná výstavba trend, který nelze ignorovat a je velmi důležitým tématem. U nového developmentu toto většinou není problém a staví se s ohledem na ESG díky direktivě Evropské komise. Stávající majitelé se pak v budoucnu musí připravit na nutné investice v této oblasti. Vnímáme odpovědnost v naší roli v hledání dobrých investic jak do nových, tak stávajících nemovitostí v ohledu udržitelnosti a ESG strategie firem, které zastupujeme. Máme pouze jedno životní prostředí a je nutné na něj brát ohled.

Na závěr se bych se rád zeptal, jaká je Vaše prognóza realitního trhu pro nadcházející dekádu?
O kanceláře je stále zájem a nemyslím si, že v nejbližších letech by se to mělo měnit, i když se mění způsob jejich využívání. Důležité bude další vlna inovace, aby úspěch českých firem pokračoval. Čeká nás stále udržitelnější výstavba a nepochybuji o tom, že se dočkáme i uhlíkově neutrálních budov, první projekty už se objevují. V industriálu budou soláry standardní součástí projektů a daleko více se bude soustředit na co nejnižší energetickou zátěž budov. Je to důležité jak ekonomicky, tak politicky pro nezávislost Evropy na různých autoritářských režimech jako jsou Rusko či jiné na Středním východě, které nyní nahradily Rusko v dodávkách fosilních paliv. Česká republika pak bude nadále stabilním investičním trhem a bude více a více dominována lokálním kapitálem. Na rezidenčním trhu bude více převládat nájem a v kancelářském trhu poroste podíl coworkingů, a to dvojnásobně. Průmysl poroste, pokud Německo bude schopné dobře transformovat svou ekonomiku v oblasti automobilového průmyslu. Pro ČR bude klíčové, abychom zavedli vyšší poměr automatizace ve výrobě a logistice, a tím udržíme nákladovou konkurenceschopnost naší ekonomiky.