Industriální nemovitosti zdražují. Rozdíl mezi výnosy z kanceláří a industrialu se srovnal

Zatímco v roce 2017 byl v České republice rozdíl mezi výnosem z průmyslových nemovitostí, tzv. industriálu, a kancelářských budov ještě poměrně výrazný (6,20 % vs. 4,65 %), dnes se k sobě míry výnosu dvou nejčastějších typů komerčních nemovitostí výrazně přibližují. Co stojí za snižováním tohoto rozdílu, kdy nejlepší kanceláře mají dnes výnos 4,65 % a industriál 4,75 %? A ovlivní situace nějak dál trh komerčních nemovitostí?

„Investice do industriálních nemovitostí byly dlouhá léta způsobem, jak investoři mohli relativně snadno přijít k budovám se zajímavým výnosem a zhodnotit své finanční prostředky s přiměřenou mírou rizika. V horizontu příštích tří let industriál v ČR atakuje hranici 10 milionů m² plochy, a patříme tak mezi země s největším podílem industriálních nemovitostí na osobu. Nabídka ale nestíhá poptávku a v atraktivních lokalitách jako jsou Praha a Brno je nedostatek prostor,“ říká Radek Procházka ze společnosti Prochazka & Partners.

Přestože za minulý rok byl z důvodu pandemie zaznamenán výrazný pokles objemu realitních obchodů, investorů z tuzemska i ze zahraničí, kteří jsou ochotni zde investovat větší finanční prostředky, je stále dost. Větší obtíží se tak spíše stává fakt, že na trhu chybí dostatečně zajímavé projekty k případné akvizici. Investoři se tím pádem na trhu snaží vyhledávat alternativní příležitosti. A zaměřují se tak například na transakce formou prodeje a zpětného pronájmu výrobních a skladových prostor.

Sale & Leaseback

„V tuzemsku i v západní Evropě nyní v sektoru industriálu roste obliba tzv. sale & leaseback transakcí, kdy investor odkoupí od vlastníka jeho industriální nemovitost a nechá jej v budově v nájmu. Firmy chtějí více ekvity pro byznys z důvodu zpomalení trhu a některé nutně potřebují hotovost. Zároveň investoři mohou díky tomu najít nové zajímavé příležitosti. Je to dobré propojení zájmů obou stran a důvod, proč jsou dnes průmyslové nemovitosti atraktivní. Pro investora je navíc zajímavé podepsat s firmou, od které nemovitost koupil, dlouhodobější nájemní kontrakt (u industriálních nemovitostí obvykle desetiletý), který mu zajistí stabilní příjem v současné době nízkých úrokových sazeb a vyšší očekávané inflace,“ dodává Procházka.

Vyšší výnosnost u průmyslových nemovitostí byla vždy dána tím, že industriální trh byl více cyklický a více podléhal krizovým výkyvům, během kterých klesá produkce klíčových průmyslových odvětví a s tím související přeprava subdodávek a hotových výrobků. Aktuální krize způsobená pandemií však naopak určitým sektorům velmi pomohla, a znamenala tak například neuvěřitelný boom logistických a skladových služeb. Právě kvůli zavření retailu a přesunu obchodů na internet. Zboží tak dnes namísto obchodů leží ve skladech. A tento trend jistě bude dále růst – lidé se během pandemie více naučili kupovat online a průmysl poroste.