Českému kancelářskému trhu dominuje český kapitál

Český trh s kancelářskými nemovitostmi se dlouhodobě potýká s výrazným ústupem zájmu ze zahraničí. Od ledna 2021, tedy již přes čtyři roky, neproběhla jediná akvizice velké pražské kancelářské budovy ze strany mezinárodního kapitálu.

Český kancelářský trh doplácí na svůj vlastní úspěch. Vysoká míra obsazenosti kanceláří drží volné kapacity dlouhodobě nízko, což našemu trhu pomohlo lépe ustát cenovou korekci, která na rozdíl od mnoha západoevropských zemí po pandemii nebyla tak výrazná. Kromě toho situaci ovlivňuje také absence eura, blízkost válečného konfliktu na Ukrajině a vysoká administrativní zátěž komplikující novou výstavbu.

„Jedním z klíčových faktorů, proč na českém kancelářském trhu převažuje domácí kapitál, je srovnatelná návratnost investic v zahraničí i v České republice. Zahraniční investoři proto často postrádají motivaci směřovat své prostředky do regionu střední a východní Evropy, pokud mohou dosáhnout obdobného výnosu ve svých domovských zemích. K tomu se přidává celkově nižší zájem o kancelářský segment – zahraniční investiční fondy v poslední době preferují jiné typy nemovitostí, zejména v oblasti industriálních a logistických projektů,“ říká Radek Procházka, Managing Partner společnosti Prochazka & Partners, která se specializuje na strategické poradenství v oblasti komerčních nemovitostí.

„Poslední významnou transakcí byla koupě budovy Parkview developerské společnosti Skanska německou skupinou Deka Immobilien. Od té doby aktivitu přebírají zejména domácí hráči,“ popisuje Roman Bohumínský, Senior Associate ve společnosti Prochazka & Partners, a dodává: „Sledujeme téměř nulový příliv nových zahraničních firem na český trh – trend, který se zlomil s pandemií COVID-19 a který se dosud neobrátil. České firmy jsou tak nyní hlavními hybateli trhu.“

Na českém trhu jsou k prodeji stále dostupné kvalitní kancelářské budovy, ale prakticky veškeré akvizice dnes realizují čeští investoři, kteří zajišťují kontinuitu trhu a rozvíjejí svá portfolia nejen doma, ale čím dál častěji také v zahraničí – zejména v Polsku. Čistě českou záležitostí zůstává zatím také výstavba kanceláří pro vlastní potřebu – tzv. build-to-own.

„Zajímavým trendem je, že více nové kancelářské výstavby se aktuálně plánuje v Brně než v hlavním městě. V Praze se letos očekává dokončení zhruba 24 000 m² nových kancelářských ploch, což je výrazně pod dlouhodobým průměrem. Tento pokles je důsledkem kombinace vysokých stavebních nákladů, náročnějšího financování a rostoucího zájmu investorů o industriální a rezidenční segment. Míra neobsazenosti se dlouhodobě drží kolem 8 %. Nízká dostupnost kvalitních prostor posiluje vyjednávací pozici pronajímatelů, což přispívá k růstu nájmů, zejména v žádanějších lokalitách. Renegociace v roce 2024 představovaly více než polovinu všech transakcí na českém trhu. Firmy tak často zůstávají ve stávajících prostorách, což dále omezuje flexibilitu a volnou nabídku na trhu,“ vysvětluje Roman Bohumínský, Senior Associate ve společnosti Prochazka & Partners, a doplňuje: „Již nyní vidíme, že doručení většího množství nových budov bude až v letech 2027-2028, a to díky plánovaným projektům a předpokládanému poklesu úrokových sazeb, které by mohly znovu přilákat aktivitu jak domácích, tak ale i zahraničních investorů.“